Цифры, ошибки и кейсы из практики флиппинга в России: от поиска объекта до подписания договора с покупателем.
Смотреть разборы
Пример из архива: однокомнатная квартира 38 м² в панельном доме, полный цикл — шесть месяцев от покупки до продажи.
| Статья | Сумма, руб. |
|---|---|
| Цена покупки | 2 850 000 |
| Ремонт и материалы | 1 420 000 |
| Налоги, нотариус, коммунальные платежи | 230 000 |
| Продажа | 5 800 000 |
| Прибыль | 1 300 000 |
Доходность на вложенный капитал — около 29% за проект. Перед покупкой мы всегда считаем три сценария: базовый, с ремонтом дороже на 15% и с продажей на 10% ниже.
На фондовом рынке вы бы не купили акции, не взглянув на график, мультипликаторы и отчетность. С недвижимостью то же самое: due diligence — это ваш фундаментальный анализ перед входом в сделку. Покупка квартиры без проверки документов, истории и технического состояния — не инвестиция, а лотерея. На российском рынке даже внешне «чистый» объект может скрывать ипотеку, арест, доли […]
Недооцененная квартира — это не просто «дешёвый объект», а актив, у которого есть понятный потенциал роста после покупки, ремонта или грамотной упаковки. В флиппинге именно качество входа в сделку определяет прибыль: если переплатить на старте, никакой красивый ремонт уже не спасет экономику проекта. Я всегда рассматриваю покупку как открытие позиции: точка входа должна давать запас прочности, […]
Точка входа в сделку с квартирой — это не просто «дешево купить». Это цена и набор условий, при которых объект остается безопасным, ликвидным и дает запас по прибыли после ремонта, налогов, комиссии и времени экспозиции. Если входить без расчета, даже удачная на первый взгляд квартира может превратиться в замороженный капитал.
Что такое точка входа в недвижимости […]
| Город | Ликвидный формат | Ремонт, недель | Экспозиция, недель | Целевая маржа | На что смотреть | Схема |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Москва | Студии, однокомнатные у метро | 10–14 | 6–10 | 15–20% | Высокий порог входа и конкуренция за дисконт | |
| Санкт-Петербург | Однокомнатные, евродвушки | 10–14 | 8–12 | 15–20% | Старый фонд: перекрытия и коммуникации | |
| Казань | Студии, однокомнатные | 8–12 | 6–10 | 18–25% | Спрос сильно зависит от района | |
| Екатеринбург | Однокомнатные, двухкомнатные | 8–12 | 8–12 | 18–25% | В хрущёвках электрика почти всегда под замену | |
| Новосибирск | Студии, однокомнатные | 8–12 | 10–14 | 20–25% | Зимой продажи идут заметно медленнее |
Ориентиры из нашей практики и разборов читателей, а не рыночная статистика. Перед сделкой сверяйте цифры по своему району.
Бригаду мы берём в работу только после проверки: смотрим законченные объекты, сверяем смету с фактом и принимаем работы по этапам. Подробности по каждой специализации — в разборах сделок.
