Цифры, ошибки и кейсы из практики флиппинга в России: от поиска объекта до подписания договора с покупателем.
Смотреть разборы
Пример из архива: однокомнатная квартира 38 м² в панельном доме, полный цикл — шесть месяцев от покупки до продажи.
| Статья | Сумма, руб. |
|---|---|
| Цена покупки | 2 850 000 |
| Ремонт и материалы | 1 420 000 |
| Налоги, нотариус, коммунальные платежи | 230 000 |
| Продажа | 5 800 000 |
| Прибыль | 1 300 000 |
Доходность на вложенный капитал — около 29% за проект. Перед покупкой мы всегда считаем три сценария: базовый, с ремонтом дороже на 15% и с продажей на 10% ниже.
Ремонт почти всегда выходит дороже первоначального плана — вопрос только в масштабе перерасхода. Если бюджет собран правильно, а резерв заложен заранее, проект не развалится на середине из-за скрытых работ, удорожания материалов или внезапных доработок.
Ниже — практический подход, который помогает считать ремонт без иллюзий: по этапам, по категориям затрат и с отдельной строкой на непредвиденные расходы. […]
Ремонт перед продажей — это не про «сделать красиво». Это про то, чтобы убрать поводы для торга и сократить время экспозиции. Покупатель принимает решение за первые минуты осмотра, и если квартира выглядит так, будто в неё можно заехать сразу, дисконт резко снижается. Задача флиппера — не вложить максимум, а увеличить капитализацию объекта с минимальными затратами и выйти […]
В трейдинге есть понятие стоп-лосса — уровня, за которым убыток становится неприемлемым и позиция закрывается без лишних эмоций. Во флиппинге ту же функцию выполняет правило 70 процентов. Это не магический ключ к прибыли, а простой математический фильтр, который не даёт переплатить на входе и оставляет буфер на ремонт, издержки и чистую маржу.
Смысл правила: от […]
| Город | Ликвидный формат | Ремонт, недель | Экспозиция, недель | Целевая маржа | На что смотреть | Схема |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Москва | Студии, однокомнатные у метро | 10–14 | 6–10 | 15–20% | Высокий порог входа и конкуренция за дисконт | |
| Санкт-Петербург | Однокомнатные, евродвушки | 10–14 | 8–12 | 15–20% | Старый фонд: перекрытия и коммуникации | |
| Казань | Студии, однокомнатные | 8–12 | 6–10 | 18–25% | Спрос сильно зависит от района | |
| Екатеринбург | Однокомнатные, двухкомнатные | 8–12 | 8–12 | 18–25% | В хрущёвках электрика почти всегда под замену | |
| Новосибирск | Студии, однокомнатные | 8–12 | 10–14 | 20–25% | Зимой продажи идут заметно медленнее |
Ориентиры из нашей практики и разборов читателей, а не рыночная статистика. Перед сделкой сверяйте цифры по своему району.
Бригаду мы берём в работу только после проверки: смотрим законченные объекты, сверяем смету с фактом и принимаем работы по этапам. Подробности по каждой специализации — в разборах сделок.
