Цифры, ошибки и кейсы из практики флиппинга в России: от поиска объекта до подписания договора с покупателем.
Смотреть разборы
Пример из архива: однокомнатная квартира 38 м² в панельном доме, полный цикл — шесть месяцев от покупки до продажи.
| Статья | Сумма, руб. |
|---|---|
| Цена покупки | 2 850 000 |
| Ремонт и материалы | 1 420 000 |
| Налоги, нотариус, коммунальные платежи | 230 000 |
| Продажа | 5 800 000 |
| Прибыль | 1 300 000 |
Доходность на вложенный капитал — около 29% за проект. Перед покупкой мы всегда считаем три сценария: базовый, с ремонтом дороже на 15% и с продажей на 10% ниже.
В трейдинге прибыль считают после комиссий, проскальзываний и налогов. В недвижимости то же самое: чистая доходность — это не разница между ценой покупки и продажи, а то, что осталось после всех расходов, налогов и учёта замороженного времени. Пропустите одну статью затрат — и цифра на бумаге будет красивой, но для принятия решения бесполезной.
Почему обычный подход часто […]
Торг при покупке квартиры — это не попытка «сбить цену на удачу», а управление точкой входа. Чем дешевле вы заходите в объект, тем шире запас прочности сделки: легче пережить ошибки в ремонте, дольше держать объект в продаже и сохранить прибыль даже при просадке рынка.
Для флиппинга в России это особенно важно: помимо цены покупки есть госпошлины, […]
На фондовом рынке вы бы не купили акции, не взглянув на график, мультипликаторы и отчетность. С недвижимостью то же самое: due diligence — это ваш фундаментальный анализ перед входом в сделку. Покупка квартиры без проверки документов, истории и технического состояния — не инвестиция, а лотерея. На российском рынке даже внешне «чистый» объект может скрывать ипотеку, арест, доли […]
| Город | Ликвидный формат | Ремонт, недель | Экспозиция, недель | Целевая маржа | На что смотреть | Схема |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Москва | Студии, однокомнатные у метро | 10–14 | 6–10 | 15–20% | Высокий порог входа и конкуренция за дисконт | |
| Санкт-Петербург | Однокомнатные, евродвушки | 10–14 | 8–12 | 15–20% | Старый фонд: перекрытия и коммуникации | |
| Казань | Студии, однокомнатные | 8–12 | 6–10 | 18–25% | Спрос сильно зависит от района | |
| Екатеринбург | Однокомнатные, двухкомнатные | 8–12 | 8–12 | 18–25% | В хрущёвках электрика почти всегда под замену | |
| Новосибирск | Студии, однокомнатные | 8–12 | 10–14 | 20–25% | Зимой продажи идут заметно медленнее |
Ориентиры из нашей практики и разборов читателей, а не рыночная статистика. Перед сделкой сверяйте цифры по своему району.
Бригаду мы берём в работу только после проверки: смотрим законченные объекты, сверяем смету с фактом и принимаем работы по этапам. Подробности по каждой специализации — в разборах сделок.
