Цифры, ошибки и кейсы из практики флиппинга в России: от поиска объекта до подписания договора с покупателем.
Смотреть разборы
Пример из архива: однокомнатная квартира 38 м² в панельном доме, полный цикл — шесть месяцев от покупки до продажи.
| Статья | Сумма, руб. |
|---|---|
| Цена покупки | 2 850 000 |
| Ремонт и материалы | 1 420 000 |
| Налоги, нотариус, коммунальные платежи | 230 000 |
| Продажа | 5 800 000 |
| Прибыль | 1 300 000 |
Доходность на вложенный капитал — около 29% за проект. Перед покупкой мы всегда считаем три сценария: базовый, с ремонтом дороже на 15% и с продажей на 10% ниже.
Журнал сделок — это не просто таблица с купленными и проданными объектами. Это рабочий инструмент, который показывает, где вы зарабатываете маржу, где теряете деньги на затянутом ремонте или неверной оценке, и почему одна и та же стратегия (например, покупка вторички под косметический ремонт) в одном районе даёт плюс, а в другом — минус. Если вести журнал дисциплинированно, […]
Три параметра — ликвидность, спред и волатильность — определяют, будет ли сделка с недвижимостью прибыльной или превратится в заморозку капитала. Без их оценки даже идеальный ремонт не спасёт маржу. В флиппинге не бывает «удачных» сделок, которые случаются сами собой. Каждый объект перед покупкой нужно пропустить через эти фильтры: они показывают, как быстро квартира превратится в деньги, сколько […]
Поиск «идеальной» цены — ловушка, в которую попадают и трейдеры, и начинающие флипперы. В недвижимости это выглядит так: можно купить объект с дисконтом 20% от рынка, но если не заложить резерв на затяжной ремонт, падение спроса или ошибку в оценке ликвидности, прибыль превратится в убыток. Управление риском начинается не с покупки, а с ответа на […]
| Город | Ликвидный формат | Ремонт, недель | Экспозиция, недель | Целевая маржа | На что смотреть | Схема |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Москва | Студии, однокомнатные у метро | 10–14 | 6–10 | 15–20% | Высокий порог входа и конкуренция за дисконт | |
| Санкт-Петербург | Однокомнатные, евродвушки | 10–14 | 8–12 | 15–20% | Старый фонд: перекрытия и коммуникации | |
| Казань | Студии, однокомнатные | 8–12 | 6–10 | 18–25% | Спрос сильно зависит от района | |
| Екатеринбург | Однокомнатные, двухкомнатные | 8–12 | 8–12 | 18–25% | В хрущёвках электрика почти всегда под замену | |
| Новосибирск | Студии, однокомнатные | 8–12 | 10–14 | 20–25% | Зимой продажи идут заметно медленнее |
Ориентиры из нашей практики и разборов читателей, а не рыночная статистика. Перед сделкой сверяйте цифры по своему району.
Бригаду мы берём в работу только после проверки: смотрим законченные объекты, сверяем смету с фактом и принимаем работы по этапам. Подробности по каждой специализации — в разборах сделок.
